Degressive AfA beim Neubau: 5 % vom Restwert und der Wechsel zur linearen AfA

Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es für neu gebaute Wohngebäude wieder eine degressive Abschreibung. Sie bringt in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge als die lineare AfA und lässt sich mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG kombinieren. Dieser Beitrag erklärt, wie die degressive AfA für Neubau-Kapitalanlagen funktioniert, für welche Objekte sie gilt und wann der Wechsel zur linearen Abschreibung sinnvoll wird.

Wie funktioniert die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?

Die degressive AfA rechnet mit 5 % pro Jahr, aber jeweils vom Restwert des Vorjahres. Im ersten Jahr sind das 5 % der Bemessungsgrundlage, im zweiten Jahr 5 % des verbliebenen Betrags und so weiter. Die Abschreibung ist zu Beginn höher als die 3 % der linearen AfA und sinkt von Jahr zu Jahr. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird zeitanteilig abgeschrieben.

Wie die lineare AfA im Detail funktioniert und wo sich beide unterscheiden, steht im Vergleich der drei Abschreibungsarten.

Welche Neubauten sind begünstigt?

• Wohngebäude, mit dessen Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde. Maßgeblich ist die Baubeginnsanzeige, nicht der Bauantrag.
• Bei einem Kauf muss der Kaufvertrag in diesem Zeitfenster rechtswirksam geschlossen werden und die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft sein.
• Vermietung. Das Gebäude dient Wohnzwecken; abgeschrieben wird nur, was vermietet ist. Für eine selbst genutzte Wohnung gibt es keine AfA.
• Eine Baukostengrenze oder ein Energiestandard gehören nicht zu den Bedingungen. Das unterscheidet die degressive AfA von der Sonder-AfA.

Wann lohnt der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA?

Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, lohnt ab einem bestimmten Punkt der Wechsel zur linearen AfA. Der Wechsel ist ein Wahlrecht und jederzeit möglich, zurück geht es nicht.

Nach dem Wechsel wird der verbleibende Restwert gleichmäßig über die noch verbleibende Restnutzungsdauer abgeschrieben. Der Satz ist dann nicht die pauschalen 3 %, sondern ergibt sich aus den restlichen Jahren: Je nach Wechselzeitpunkt liegt er zwischen 3 und 5 % pro Jahr; wer nach zehn Jahren wechselt, verteilt den Restwert auf die verbleibenden 23 der 33 Jahre. Wann der Wechsel rechnerisch sinnvoll ist, hängt vom Einstiegsjahr und von der Bemessungsgrundlage ab und gehört in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

Solange degressiv abgeschrieben wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig. Tritt ein solcher Fall ein, kann zur linearen AfA gewechselt werden.

Degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren

Erfüllt das Objekt zusätzlich die Bedingungen der Sonder-AfA, stehen in den ersten vier Jahren beide Abschreibungen nebeneinander: 5 % degressiv auf den Restwert und bis zu 5 % Sonder-AfA auf die gedeckelte Bemessungsgrundlage. Danach läuft die degressive AfA allein weiter, bis der Wechsel zur linearen Abschreibung ansteht.

Die Kombination verlagert einen großen Teil der Abschreibung in die ersten Jahre. Das ist der steuerliche Hebel, mit dem das Drittel-Modell rechnet und den der Steuerhebel auf der Startseite als Beispielrechnung zeigt.

Was nicht abschreibbar ist

Der Grundstücksanteil am Kaufpreis bleibt bei jeder Abschreibungsform außen vor. Nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude ergibt sich aus dem Kaufvertrag oder aus der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung.

Einordnung

Die degressive AfA ist ein Zeitvorteil: Sie zahlt in Summe nicht weniger Steuern, sondern früher weniger. Für Investoren mit hohem Steuersatz, die in den ersten Jahren den Kapitaldienst tragen, ist genau dieser Zeitvorteil wertvoll. Ob und in welcher Höhe er in Ihrem Fall entsteht, rechnet die objektbezogene Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information nach dem Stand von September 2026 und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Prüfung Ihres Einzelfalls gehört zu Ihrem Steuerberater. FD Homes Investments berät steuerlich nicht.