Abschreibung beim Neubau als Kapitalanlage: linear, degressiv, Sonder-AfA

Wer eine vermietete Wohnung kauft, schreibt das Gebäude über die Steuererklärung ab. Wie viel pro Jahr, hängt vom Baujahr, vom Zeitpunkt des Kaufs und vom Standard des Gebäudes ab. Dieser Beitrag stellt die drei Wege nebeneinander und ist der richtige Einstieg, wenn Sie sich zum ersten Mal mit der Abschreibung einer Neubauwohnung als Kapitalanlage beschäftigen. Die Details stehen in den Vertiefungen zur degressiven AfA und zur Sonder-AfA.

Die drei Wege auf einen Blick

• Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG): 3 % pro Jahr für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, in gleichen Beträgen über rund 33 Jahre. Der Standardweg, keine Bedingungen außer der Vermietung.
• Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Zu Beginn höher als linear, sinkend; ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.
• Sonder-AfA (§ 7b EStG): bis zu 5 % pro Jahr zusätzlich in den ersten vier Jahren, für neue Mietwohnungen im Effizienzhaus 40 NH mit QNG, Bauantrag zwischen 2023 und September 2029, Baukosten bis 5.200 € je Quadratmeter, zehn Jahre Vermietung.

Die ersten beiden schließen sich gegenseitig aus, die Sonder-AfA kommt zu einem von beiden hinzu.

Lineare AfA: 2, 2,5 oder 3 Prozent?

Die lineare Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes in gleichen Jahresbeträgen. Der Satz richtet sich nach der Fertigstellung:

• Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925: 2,5 % pro Jahr.
• Fertigstellung ab 1925: 2 % pro Jahr.
• Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023: 3 % pro Jahr.

Abgeschrieben wird bei allen Wegen nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Eine Einbauküche und gegebenenfalls Möbel sind eigene Wirtschaftsgüter und werden getrennt über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben, in der Regel zehn Jahre.

Zwei Stichtage, die oft verwechselt werden

Degressive AfA und Sonder-AfA haben ähnliche Zeitfenster, aber unterschiedliche Anknüpfungspunkte:

• Die degressive AfA hängt am Baubeginn: Herstellung begonnen zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, beim Kauf der Vertrag in diesem Zeitraum.
• Die Sonder-AfA hängt am Bauantrag oder der Bauanzeige: gestellt nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.

Ein Objekt kann also die eine Bedingung erfüllen und die andere nicht. Beide Daten stehen in den Bauunterlagen des Bauträgers und gehören in die Kaufakte.

Welcher Weg passt zu wem?

Die lineare AfA ist der ruhige Weg: gleiche Beträge, keine Entscheidung über einen Wechselzeitpunkt. Die degressive AfA lohnt für Anleger, die in den ersten Jahren eine hohe Steuerlast haben und den Kapitaldienst tragen, denn sie holt Abschreibung nach vorn. Die Sonder-AfA verstärkt genau diesen Effekt, setzt aber den Energiestandard und die Baukostengrenze voraus.

Bei einem Neubau im Effizienzhaus 40 NH mit QNG stehen alle drei Wege offen. Welche Kombination in Ihrem Fall die höchste Steuerwirkung entfaltet, hängt vom Steuersatz, vom Einstiegsjahr und von der Finanzierung ab und gehört in die objektbezogene Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Wie das Zusammenspiel im Zeitverlauf aussieht, zeigt der Steuerhebel auf der Startseite als Beispielrechnung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information nach dem Stand von September 2026 und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Prüfung Ihres Einzelfalls gehört zu Ihrem Steuerberater. FD Homes Investments berät steuerlich nicht.