Sonder-AfA § 7b EStG für Neubauwohnungen: Voraussetzungen, Grenzen, Wirkung

Für Kapitalanleger mit hohem Steuersatz ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG der Grund, warum sich eine energieeffiziente Neubauwohnung anders rechnet als eine Bestandsimmobilie: In den ersten vier Jahren kommen bis zu 5 % Abschreibung pro Jahr obendrauf. Dieser Beitrag beantwortet die Fragen, die vor dem Kauf einer Neubauwohnung als Kapitalanlage typischerweise offen sind: Wie hoch ist die Sonder-AfA, welche Voraussetzungen hat sie, was zählt in die Baukostenobergrenze, und wann wird sie wieder gestrichen.

Wie hoch ist die Sonder-AfA und wie wirkt sie?

Die reguläre Gebäudeabschreibung verteilt die Anschaffungskosten einer vermieteten Wohnung über Jahrzehnte. Die Sonder-AfA kommt im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden Jahren hinzu: bis zu 5 % pro Jahr, zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA. Sie verschiebt einen erheblichen Teil der Abschreibung nach vorn, in die Jahre, in denen der Kapitaldienst am höchsten ist.

Die Sonder-AfA ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Sie wird in der Steuererklärung beansprucht und wirkt über das zu versteuernde Einkommen. Je höher der persönliche Steuersatz, desto stärker der Effekt. Wer aus Praxis, Kanzlei oder Führungsposition im Spitzensteuersatz liegt, spürt sie deshalb am deutlichsten.

Welche Voraussetzungen hat die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

Der Gesetzgeber knüpft die Sonder-AfA an Bedingungen, die alle zugleich erfüllt sein müssen:

• Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags, nicht der Kaufvertrag. Es müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen entstehen.
• Ersterwerb. Eine gekaufte Wohnung gilt nur als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Die Sonder-AfA steht dann allein dem Ersterwerber zu.
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse. Das Gebäude braucht das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Ein Effizienzhaus 40 ohne QNG reicht nicht. Der Nachweis kommt vom Bauträger und gehört zu den Unterlagen vor dem Kauf.
• Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darüber, entfällt die Sonder-AfA für das Objekt vollständig.
• Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens zehn Jahre. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich vermietet sein.

Was zählt in die Baukostenobergrenze von 5.200 € hinein?

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten des Kaufs: Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklercourtage. Sie zählen bei der Obergrenze mit. Nicht hinein zählen der Grund und Boden und die Außenanlagen.

Bei der Fläche werden neben der Wohnfläche auch Nebenräume wie Keller, Trocken- oder Fahrradräume und die zur Wohnung gehörende Garage einbezogen; alternativ kann die Bruttogrundfläche nach DIN 277 herangezogen werden. Beides senkt die Kosten je Quadratmeter und hilft, unter der Grenze zu bleiben.

Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage: zwei Grenzen, die nicht dasselbe sind

Die Obergrenze von 5.200 € je Quadratmeter entscheidet, ob ein Objekt begünstigt ist. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter gedeckelt und bestimmt, worauf die 5 % gerechnet werden.

Ein Beispiel ohne Anspruch auf Ihre Situation: Kostet eine Wohnung mit 60 m² Wohnfläche 4.800 € je Quadratmeter, ist sie förderfähig. Die Sonder-AfA wird aber auf höchstens 60 × 4.000 € = 240.000 € berechnet, also bis zu 12.000 € pro Jahr über vier Jahre. Der Grundstücksanteil ist bei beiden Grenzen nicht abschreibbar.

Wann wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht?

• Bei Verkauf oder Eigennutzung innerhalb der zehnjährigen Bindung. Die Sonder-AfA wird dann rückwirkend gestrichen, die Steuerbescheide der Vorjahre werden geändert.
• Bei Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung, etwa als Ferienwohnung: Sie gilt nicht als Vermietung zu Wohnzwecken.
• Wenn nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Obergrenze von 5.200 € innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Anschaffungsjahr überschreiten.

De-minimis: die Sonder-AfA ist eine Beihilfe

Die Sonder-AfA gilt als staatliche Beihilfe im Sinne der De-minimis-Verordnung der EU. Ihr Steuerberater gibt deshalb spätestens im Antragsverfahren an, ob und in welcher Höhe in den betroffenen Jahren bereits De-minimis-Beihilfen gewährt wurden. Für Freiberufler und Unternehmer mit Förderhistorie ist das ein Punkt, der vor dem Kauf geklärt gehört.

Wie passt die Sonder-AfA zur degressiven AfA?

Beide lassen sich kombinieren: In den ersten vier Jahren stehen 5 % vom Restwert und bis zu 5 % Sonder-AfA nebeneinander. Wie der Wechsel zur linearen AfA danach funktioniert und wann er sich lohnt, steht im Beitrag zur degressiven AfA für Neubauten; alle drei Wege nebeneinander zeigt der Vergleich der Abschreibungsarten.

Einordnung

Die Sonder-AfA ist kein Argument für ein Objekt, sondern ein Rechenposten in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Ob ein Neubau in Kassel oder anderswo die Bedingungen erfüllt und wie viel Steuerwirkung in Ihrem Fall tatsächlich entsteht, hängt vom Objekt, von der Finanzierung und von Ihrem Steuersatz ab.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information nach dem Stand von September 2026 und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Prüfung Ihres Einzelfalls gehört zu Ihrem Steuerberater. FD Homes Investments berät steuerlich nicht.